Bạn có biết rằng nếu bạn có một quỹ tín thác, bạn có thể sử dụng nó để tăng khả năng vay tiền của mình không?
Làm cách nào để làm được như thế? Bạn có thể thiết lập một chiến lược nâng cao cho phép bạn loại trừ các khoản nợ khỏi đánh giá khả năng khả năng được sử dụng dịch vụ nếu kế toán viên có thể xác nhận với người cho vay rằng bất động sản đó có khả năng hoàn trả tích cực.
Chúng tôi đã phác thảo cách thức hoạt động của điều này bên dưới và đã đưa ra ví dụ cụ thể cho thấy cách bạn có thể tiếp cận khoản vay hơn 2 triệu đô la với một mức thu nhập chỉ cao hơn 100 nghìn đô la một chút.
Nó hoạt động thế nào
Chiến lược diễn ra như sau: Sau khi bạn nhận được khoản thế chấp đầu tiên, chúng tôi nhận được thư từ kế toán của bạn xác nhận bất động sản hiện đã được chuyển sang khả năng hoàn trả tích cực (tức là thu nhập cho thuê của chính tài sản đó có thể trang trải các khoản trả nợ thế chấp và các chi phí sở hữu khác).
Sau đó, khi chúng tôi nộp đơn đăng ký khoản thế chấp tiếp theo, chúng tôi sẽ cung cấp bức thư từ kế toán viên này để xác minh khả năng hoàn trả tích cực của bất động sản của bạn, cho phép người cho vay bỏ qua hoàn toàn khoản thế chấp đó trong quá trình đánh giá khả năng sử dụng dịch vụ, giải phóng khả năng vay của bạn một lần nữa để bạn có thể mua bất động sản tiếp theo.
Bạn lặp lại quy trình này cho từng bất động sản, mỗi lần thu thập thư của kế toán chứng minh bất động sản đó được cho rằng có khả năng hoàn trả tích cực. Người cho vay sẽ bỏ qua khoản nợ trong các khoản thế chấp đó khi xác định khả năng vay của bạn đối với bất động sản tiếp theo.
Nói chung, những người thực hiện chiến lược này sử dụng các quỹ tín thác riêng biệt cho mỗi lần mua nhà và họ sử dụng ủy thác của công ty. Mỗi bất động sản liên quan phải được xác định có khả năng hoàn trả tích cực.
Rào cản
Không phải tất cả những người cho vay đều cho phép chiến lược này; tuy nhiên, chúng tôi hiện có khoảng năm ngân hàng cho vay quan tâm đến loại giao dịch này.
Hầu hết mọi người sử dụng chiến lược này lựa chọn các khoản vay chỉ có lãi suất, bởi vì các khoản đó có khoản hoàn trả thấp hơn, nghĩa là cần ít thu nhập hơn để đạt được mức hoàn trả tích cực; tuy nhiên, thời hạn chỉ tính lãi không kéo dài mãi mãi. Hầu hết những người cho vay đều đưa ra thời hạn tối đa là 5 năm và sau đó khoản vay sẽ được hoàn trả gốc và lãi. Như vậy, để tăng thời hạn chỉ trả lãi, khoản vay sẽ cần được tái cấp vốn/thay đổi vào cuối thời hạn chỉ trả lãi ban đầu (thường là 5 năm).
Kế toán viên của bạn sẽ cần phải cảm thấy thoải mái khi cung cấp thư kế toán viên để xác nhận rằng mỗi quỹ tín thác đang giao dịch là có lãi để bạn chuyển sang lần mua hàng tiếp theo.
Một số tòa nhà có nhiều tầng sẽ không cho phép thuê ngắn hạn, vì vậy bạn nên mua nhà biệt lập.
Một ví dụ
Andrew là một kỹ sư 28 tuổi sống với bố mẹ không phải trả tiền thuê nhà và đang tìm cách xây dựng danh mục đầu tư bất động sản. Anh ấy có mức lương cơ bản 111 nghìn đô la và không có con, không bạn đời và không có khoản nợ nào khác. Andrew đã tiết kiệm được 200 nghìn đô la và gia đình anh ấy sẵn sàng tặng anh ấy thêm tiền để hỗ trợ cho khoản tiền đặt cọc nếu anh ấy có đủ khả năng vay.
Trong lần mua nhà đầu tiên, anh ấy mua được một căn nhà độc lập ở Adelaide với giá 700 nghìn đô la thông qua quỹ tín thác, vay 560 nghìn đô la (LVR - tỉ lệ khoản vay trên giá trị là 80%) với khoản vay chỉ có lãi suất.
Lợi suất cho thuê căn nhà là 5% khi Andrew mua nhà. Anh ấy đưa nhà lên Airbnb vài tháng sau khi mua lại, giúp tăng lợi nhuận cho thuê. Nó được đánh giá có khả năng hoàn trả tích cực trong tháng hoạt động thứ hai. Vì vậy, Andrew cho kế toán viên xem thu nhập từ Airbnb và các khoản trả nợ thế chấp của anh ta, và kế toán viên đã viết một lá thư xác nhận rằng quỹ tín thác đang kinh doanh có lợi nhuận và đáp ứng các khoản nợ phải trả. Bây giờ chúng ta có thể tiến hành mua bất động sản thứ hai, sử dụng lá thư này để thuyết phục người cho vay loại trừ hoàn toàn khoản nợ đối với tài sản thứ nhất trong quá trình đánh giá.
Tiếp theo, Andrew yêu cầu một món quà từ gia đình anh ấy – 20% giá trị của bất động sản tiếp theo sẽ mua, cộng thêm chi phí. Anh ấy đưa thư của kế toán cho người cho vay, chứng minh rằng tài sản đầu tư anh ta vừa mua là có khả năng hoàn trả tốt. Do đó, người cho vay bỏ qua khoản nợ đó khi xác định khả năng vay của Andrew, vì vậy anh có đủ tiền để tiến hành mua một bất động sản khác trị giá 700 nghìn đô la. Anh ấy vay thêm 560 nghìn đô la nữa, bằng một khoản vay khác chỉ tính lãi, lần này là để mua một căn nhà ở Perth.
Lợi suất cho thuê lại là 5% khi Andrew mua căn nhà. Anh ấy một lần nữa đưa ngôi nhà lên Airbnb vài tháng sau khi mua và nó được đánh giá có khả năng hoàn trả tích cực trong tháng thứ hai hoạt động trên Airbnb.
Bây giờ với hai bất động sản và thư của kế toán cho mỗi bất động sản, Andrew lặp lại quá trình này thêm hai lần nữa, cả hai lần đều nhận được thư của kế toán để duy trì khả năng vay tiền của mình.
Tại thời điểm này, Andrew vẫn chỉ nhận được mức lương 111 nghìn đô la và chúng tôi đã tích lũy được bốn bất động sản, với khoản nợ thế chấp là 2,24 triệu đô la (560 nghìn đô la x 4), tương đương hơn 20 lần mức lương hiện tại của anh ấy.
Nếu chúng tôi không sử dụng chiến lược này, anh ấy thậm chí sẽ không có đủ khả năng vay để hoàn thành lần mua thứ hai nếu chỉ cho thuê bất động sản như bình thường.
Biết những rủi ro liên quan
Bán giá lỗ: Chiến lược này sẽ giúp bạn nắm giữ đòn bẩy lớn, điều này cắt giảm cả hai chiều và có thể khiến bạn rơi vào tình thế bấp bênh. Nếu giá thị trường giảm, bạn có thể sở hữu những bất động sản có giá trị thấp hơn số tiền bạn đã trả để mua chúng (khoản có thoả thuận thấp). Điều này có thể khiến bạn gặp rủi ro đáng kể khi bán lỗ và không có tiền mặt để bù lỗ, điều đó có thể đồng nghĩa với việc phá sản.
Lãi suất tăng: Nếu lãi suất cho các khoản vay của bạn tăng lên, bạn có thể không có khả năng trang trải các khoản phải trả của mình, điều này một lần nữa có thể khiến bạn gặp khó khăn về tài chính. Nó có thể buộc bạn phải bán và có thể ảnh hưởng đến hồ sơ tín dụng của bạn. Đây là những tác động nghiêm trọng cần được tính đến.
Sự phù hợp của quỹ tín thác: Một số quỹ tín thác, chẳng hạn như quỹ tín thác đầu tư, có thể không phù hợp với chiến lược này do người cho vay không chấp nhận cơ cấu của chúng. Bạn nên thảo luận với kế toán của mình xem quỹ tín thác có phù hợp với bạn hay không.
Cân nhắc về thuế: Bạn cũng nên thảo luận với kế toán viên của mình xem quỹ tín thác có phù hợp với bạn từ góc độ thuế hay không trước khi tiếp tục chiến lược này.
Những điều cần ghi nhớ
Với lịch sử thu nhập của Airbnb, một số người cho vay sẽ cân nhắc sử dụng toàn bộ số tiền, điều này có thể thúc đẩy khả năng đi vay vượt mức trừ đi khoản nợ; tuy nhiên, điều đó không được giả định cho ví dụ này.
Chiến lược này cũng có thể hoạt động bằng cách sử dụng các bất động sản có khả năng hoàn trả tích cực thông thường (tức là không phải trên Airbnb) hoặc bằng cách cho thuê các phòng riêng lẻ (hoặc chiến lược tương tự), nó chỉ cần được xác định là có khả năng hoàn trả tích cực.
Liên hệ với chúng tôi để tìm hiểu thêm!
Để thảo luận thêm về chiến lược này và xem nó có thể hiệu quả như thế nào đối với bạn, vui lòng liên hệ với chúng tôi.
Bạn có thắc mắc gì về việc vay tiền không? Cứ hỏi!
Chúng tôi luôn sẵn sàng giúp đỡ. Hãy chọn thời gian trò chuyện với Chuyên gia cho vay tại đây.
Thông tin trong bài đăng này mang tính chất nói chung và không nên được coi là lời khuyên cá nhân hoặc tài chính. Bạn lúc nào cũng nên tìm kiếm lời khuyên hoặc hỗ trợ chuyên nghiệp trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tài chính nào.
AVENSTONE - Tài chánh và bất động sản
🏢 257 Collins Street, Melbourne VIC 3000
🏢 2 Brandon Park Drive, Wheelers Hill VIC 3150
🏢 Westall Road, Springvale VIC 3171
☎️ Tiếng Anh - 03 9566 7247
📱 Tiếng Việt - 0466 889 881
📧 info@avenstone.com.au
Comments